Die Preisdynamik auf dem Markt für selbstgenutztes Wohneigentum hat sich gegen Ende des letzten Jahres weiter abgeschwächt. Das Preiswachstum hat sich in den letzten zwei Jahren mehr als halbiert, was auf eine geringere Nachfrage seit der Zinswende zurückzuführen ist. Dennoch gibt es erste Anzeichen für eine Stabilisierung des Abkühlungsprozesses. Das Überschreiten des Zinsgipfels hat die Verunsicherung auf Käuferseite etwas reduziert. Ob das Preiswachstum in diesem Jahr negativ ausfallen wird, ist aber noch ungewiss. Es werden mehr Objekte zum Kauf angeboten als während der Pandemie. Allerdings gehen die Preisvorstellungen von Verkäufern und Käufern immer mehr auseinander, was zu einer längeren Verkaufsdauer führt. Mit der Zinswende hatte der finanzielle Anreiz Eigentum zu erwerben abgenommen, da Kaufen aktuell teurer als Mieten ist. Mit der Aussicht auf sinkende Leitzinsen und stark steigende Mieten, dürfte der Wohnkostenvorteil im Eigenheim mittelfristig aber wieder zurückkehren.
Schlechte Aussichten für Mieter
Die Schweizer Bevölkerung wächst aufgrund der Zuwanderung, die im letzten Jahr einen Rekord von rund 100 000 ausländischen Nettozuwanderern verzeichnete, mit hoher Kadenz. Gleichzeitig stagniert die Produktion neuer Wohnungen auf dem niedrigsten Stand seit 20 Jahren. So hat sich schweizweit die Zahl ausgeschriebener Objekte in nur eineinhalb Jahren halbiert, während die Mietpreise im Schnitt um 4,7 Prozent gestiegen sind. Schwierigkeiten bei der Wohnungssuche und rapide steigende Neumieten werden auf dem Mietwohnungsmarkt noch eine Weile Realität bleiben. Trotzdem sind bauseitig weiterhin keine Reaktionen auszumachen. Das Mietpreiswachstum wird daher das allgemeine Preiswachstum auch künftig übersteigen, obwohl die Zinsen bereits wieder am Sinken sind. Einzig für die Bestandesmieter gibt es gute Nachrichten. Aufgrund des erwarteten Rückgangs der Leitzinsen dürfte die Erhöhung des hypothekarischen Referenzzinssatzes vom letzten Dezember die vorläufig letzte gewesen sein.
Problematische Fehlallokation
Das geltende Mietrecht lässt nur wenige Gründe für Mietzinsanpassungen zu. Dies schützt zwar die Bestandesmieterinnen und -mieter vor höheren Kosten, führt jedoch dazu, dass die Neumieten immer stärker von den Bestandesmieten abweichen. So entstehen Fehlanreize, indem Haushalte für eine Wohnflächenreduktion bestraft statt belohnt werden. Bereits nach kurzer Mietdauer kostet ein Wechsel in eine etwas kleinere Wohnung zur Neumiete mehr als die bisherige Bestandesmiete. Folglich bleiben Wohnungsverkleinerungen aus. Davon sind insbeson-dere Seniorenhaushalte betroffen. Mehr als die Hälfte, der über 60-Jährigen leben in zu grossen Wohnungen mit mindestens zwei Zimmern mehr als Haushaltsmitgliedern. Gleichzeitig steigt auch die Zahl der überbelegten Wohnungen. Eine bessere Flächenallokation könnte das Problem der Überbelegung lösen und zusätzlich 170 000 Mietwohnungen à 100 Quadratmeter freigeben. Damit liesse sich Wohnraum für knapp eine halbe Million Menschen schaffen. Mit einer besseren Nutzung des Mietwohnungsparks könnte die sich zuspitzenden Wohnungsknappheit also weitgehend entschärft werden, ohne dass auch nur ein einziges neues Gebäude erstellt werden müsste.
Lagebeurteilung Immobilienmarkt
Die Studie «Immobilien Schweiz» bietet jedes Quartal eine ausführliche Lagebeurteilung des Schweizer Immobilienmarkts. Erfahren Sie mehr zur aktuellen Studie unter: raiffeisen.ch/immostudie